Avantages et risques du dispositif Jeanbrun, en bref. Côté avantages : une déduction d’amortissement sur les revenus fonciers, ouverte au neuf comme à l’ancien rénové, hors plafonnement global des niches fiscales, qui peut créer un déficit imputable sur le revenu global. Côté contraintes : neuf ans d’engagement de location nue, des loyers et des ressources plafonnés, un plafond de déduction par foyer fiscal, la réintégration de l’amortissement à la revente, et un cadre législatif encore en mouvement. L’investissement locatif comporte par ailleurs des risques propres, que la fiscalité ne supprime pas.
Les avantages, tels que le texte les prévoit
1. Une déduction, pas une réduction
L’amortissement diminue le revenu foncier imposable, ce qui évite à la fois de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux (17,2 %) sur les loyers. Pour un contribuable dont la tranche marginale est élevée, une déduction a plus de poids qu’une somme fixe. À l’inverse, pour une tranche faible, l’effet se réduit.
2. Une déduction hors plafonnement des niches fiscales
D’après service-public.gouv.fr, l’avantage n’est pas pris en compte dans le plafonnement global des avantages fiscaux. Pour un foyer qui utilise déjà d’autres avantages, ce n’est pas anodin.
3. Un déficit imputable sur le revenu global
Quand l’amortissement et les charges dépassent les loyers, la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique engagés au plus tard fin 2027). Ce mécanisme n’existe pas avec une simple réduction d’impôt.
4. Le neuf et l’ancien rénové
Le dispositif couvre les logements neufs ou en VEFA et les logements anciens avec travaux lourds, dans les immeubles collectifs, partout en France. Il laisse le choix entre trois niveaux de loyers, avec des taux d’amortissement croissants de 3 % à 5,5 %.
5. Un cadre pensé pour durer au-delà de l’engagement
L’amortissement peut se poursuivre après les neuf ans tant que le logement génère des revenus fonciers, dans la limite du cumul maximal de 80 % du prix (majoré des travaux dans l’ancien).
Les risques et les limites
L’avantage fiscal est sous conditions et peut être remis en cause. Il ne garantit ni rendement, ni plus-value, ni absence de perte. Investir dans l’immobilier locatif engage du capital non garanti, sur une durée longue, avec une liquidité limitée (un bien ne se vend pas à volonté ni à son prix d’achat). L’avantage fiscal ne doit jamais être la seule motivation d’un investissement.
1. Un engagement de neuf ans
Louer nu, en résidence principale, de manière effective et continue, à un locataire sous plafonds de ressources et à un loyer plafonné. Une rupture entraîne la réintégration des amortissements déduits dans le revenu imposable, avec des exceptions limitées (invalidité, licenciement, décès). Voir le guide de l’engagement.
2. Un loyer plafonné
Le plafonnement du loyer a un coût : le loyer permis par le dispositif peut être inférieur au loyer du marché libre. Pour que l’amortissement ait un sens, il faut qu’il compense cet écart, et que le loyer plafonné reste cohérent avec le coût du bien et du financement. C’est le premier test à faire (plafonds 2026).
3. Un plafond de déduction qui bride les biens chers
La déduction annuelle est limitée à 8 000 € par foyer fiscal dans le cas général. Dans le neuf, en loyer intermédiaire, le plafond est atteint dès que le prix d’acquisition dépasse environ 285 700 € : au-delà, un prix plus élevé n’ajoute pas d’amortissement déductible. Pour l’ensemble des logements d’un même foyer, le plafond est commun.
4. Une contrepartie à la revente
Les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition pris en compte pour la plus-value, ce qui augmente celle-ci. Le coût dépend de la durée de détention et des abattements (exemple chiffré).
5. Le risque immobilier lui-même
- Vacance locative : un logement sans locataire ne rapporte aucun loyer, tout en conservant les charges et le crédit ; l’engagement de continuité de location en augmente la sensibilité.
- Valeur du bien : le prix de revente peut être inférieur au prix d’achat.
- Qualité du bien et du programme : défauts de construction, retards de livraison dans la VEFA, dérives de coûts dans l’ancien.
- Financement : un crédit élevé accroît l’effort d’épargne, et les intérêts d’emprunt ne s’imputent pas sur le revenu global.
- Emplacement : une demande locative insuffisante rend le respect des plafonds de ressources plus difficile.
6. Un cadre législatif en mouvement
Le dispositif a été créé par la loi de finances pour 2026 et reste modifiable, notamment par le projet de loi sur la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et attendu en séance à l’Assemblée nationale à partir du 16 novembre 2026. Une loi nouvelle peut prévoir ses propres règles transitoires, et les évolutions futures peuvent aussi concerner d’autres dispositifs fiscaux de l’immobilier. La période d’éligibilité s’achève, pour l’instant, le 31 décembre 2028.
7. Une complexité à ne pas sous-estimer
Option à exercer au bon moment, régime réel, suivi des plafonds, des ressources et des cumuls : un dispositif plus exigeant qu’un investissement locatif classique (déclaration).
Le récapitulatif
| Sujet | Atout | Contrainte |
|---|---|---|
| Fiscalité des loyers | Amortissement déductible, jusqu’à 8 000 à 12 000 € par an | Régime réel obligatoire, plafond par foyer |
| Niches fiscales | Avantage hors plafonnement global | Pas de cumul avec Pinel, Denormandie, Malraux… |
| Déficit | Imputable sur le revenu global (10 700 €) pour la part hors intérêts | Intérêts d’emprunt et excédent : report sur les revenus fonciers seulement |
| Durée | Amortissement possible au-delà de 9 ans | Engagement de location de 9 ans minimum |
| Loyer | Trois niveaux, taux d’amortissement croissants | Loyers et ressources plafonnés |
| Revente | Abattements pour durée de détention | Plus-value augmentée de l’amortissement déduit |
| Cadre légal | Conditions fixées par la loi de finances 2026 | Projet de loi en discussion, fin d’éligibilité fin 2028 |
Dix questions à vous poser avant d’acheter
- Le bien se loue-t-il facilement au loyer plafonné dans ce secteur ?
- Quel est l’écart entre ce loyer et le loyer libre, et l’amortissement le compense-t-il ?
- Mon effort d’épargne mensuel est-il supportable sans compter l’économie d’impôt ?
- Ma tranche marginale rend-elle la déduction significative ?
- Mon prix d’achat dépasse-t-il le niveau où le plafond de déduction bride l’avantage ?
- Que se passe-t-il si je dois vendre avant neuf ans ?
- Ai-je évalué le coût de la plus-value à l’horizon de revente ?
- Le calendrier (acte, achèvement, mise en location sous douze mois) est-il sécurisé ?
- La structure d’achat (nom propre, SCI) est-elle compatible ?
- Suis-je à l’aise avec le fait que les règles peuvent encore évoluer ?
Pour y répondre avec vos chiffres, le simulateur Jeanbrun compare la même location avec et sans amortissement, année par année.
Les alternatives à examiner
D’autres cadres existent, qui ne sont pas toujours cumulables : le Denormandie et Loc’Avantages (ouverts jusqu’au 31 décembre 2027 selon service-public.gouv.fr), le déficit foncier avec travaux au régime réel classique, ou la location meublée. Le comparatif Jeanbrun ou Pinel en donne les principales différences. Aucun n’est meilleur dans l’absolu : tout dépend du projet.