Le statut de bailleur privé est-il un vrai statut juridique ?

Non. Le texte ajoute deux alinéas (i et j) à l'article 31 du Code général des impôts, qui liste les charges déductibles des revenus fonciers. Il n'y a ni démarche d'inscription ni nouvelle profession : c'est une option fiscale exercée dans la déclaration de revenus.

Un propriétaire qui loue déjà peut-il en profiter pour un bien qu'il possède ?

Le dispositif vise les acquisitions (ou permis de construire) réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Il ne s'applique pas à un logement déjà détenu avant cette période.

Peut-on investir en SCI avec le dispositif Jeanbrun ?

Les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (par exemple une SCI à l'impôt sur le revenu) peuvent être concernées, sous conditions : notamment la conservation des titres jusqu'au terme de la période de location. Un associé ne peut pas bénéficier de l'avantage si le logement est loué à lui-même ou à certains proches.

Un non-résident fiscal peut-il utiliser le dispositif ?

Selon service-public.gouv.fr, un contribuable domicilié hors de France peut en bénéficier si les revenus locatifs sont imposables en France.

Faut-il être très imposé pour que cela ait un sens ?

Pas obligatoirement, mais la valeur de la déduction dépend de votre tranche marginale d'imposition et de l'existence de revenus fonciers ou d'un déficit imputable. Une simulation avec vos chiffres permet d'en juger.

Statut de bailleur privé : qui peut en bénéficier ?

Qui peut bénéficier du statut de bailleur privé ? Tout contribuable qui perçoit des loyers imposés en revenus fonciers, qui choisit le régime réel et qui acquiert (ou fait construire) un logement éligible entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, en s’engageant à le louer nu comme résidence principale pendant au moins neuf ans. Les règles d’exclusion sont précises ; les voici une à une.

Un « statut » qui n’en est pas un

Le mot « statut » prête à confusion. Il évoque un régime juridique qu’on demanderait, comme celui d’un loueur en meublé professionnel ou d’un auto-entrepreneur. Ici, rien de tel. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 ajoute deux alinéas à l’article 31 du Code général des impôts, qui énumère les charges déductibles des revenus fonciers. Le « statut du bailleur privé » est donc une option fiscale : on l’exerce en déclarant ses revenus, on ne s’inscrit nulle part.

Cela a des conséquences concrètes. Il n’y a pas d’agrément personnel, pas de seuil de revenus pour y entrer, pas de profession requise. Ce qui compte, ce sont trois éléments : la nature de vos revenus locatifs (revenus fonciers), la nature du bien (neuf, ou ancien avec travaux lourds, en immeuble collectif) et le respect des engagements pendant neuf ans.

Les bénéficiaires

Les personnes physiques

Une personne physique qui loue un logement nu et déclare ses loyers en revenus fonciers est dans la cible. Le dispositif ne dépend ni de l’âge, ni de la situation familiale, ni de la profession. Il s’apprécie au niveau du foyer fiscal : le plafond annuel de déduction (8 000 € dans le cas général) est un plafond par foyer, pour l’ensemble des logements amortis au titre du dispositif.

Les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés

Une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu, dont les résultats sont imposés entre les mains des associés, peut être concernée. Les conditions rapportées par l’ANIL sont celles-ci : l’associé doit conserver ses titres jusqu’au terme de la période de location, et il ne peut pas bénéficier de l’amortissement lorsque le logement est loué à lui-même, à un membre de son foyer ou à un proche (parent ou allié jusqu’au deuxième degré). Si vous envisagez d’acheter à plusieurs ou via une société, faites vérifier la structure avant la signature : un montage inadapté peut priver de l’avantage.

Les contribuables domiciliés hors de France

Selon service-public.gouv.fr, un contribuable dont le domicile fiscal est à l’étranger peut bénéficier du dispositif si les revenus locatifs du logement sont imposables en France, ce qui est le cas pour un bien situé en France. Les règles de prélèvements sociaux applicables aux non-résidents sont distinctes ; elles ne sont pas détaillées ici.

Les exclusions à connaître

Les nus-propriétaires et les usufruitiers : service-public.gouv.fr indique qu’ils ne peuvent pas bénéficier du dispositif. Plus généralement, il n’y a pas d’avantage sur un logement dont la propriété est démembrée, sauf cas particulier de transmission par décès d’un époux soumis à imposition commune (le conjoint survivant peut alors reprendre l’avantage pour la période restante).
Le micro-foncier : choisir l’amortissement Jeanbrun implique le régime réel. Le micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 % aux loyers sous 15 000 € par an, est exclu pour les logements concernés.
Les logements déjà détenus : seules les acquisitions et dépôts de permis de construire réalisés dans la fenêtre du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ouvrent droit à l’avantage.
La location meublée : le dispositif suppose une location nue. Le loueur en meublé relève des bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres règles d’amortissement.
Les logements loués à soi-même ou à la famille : le locataire ne doit pas être membre de votre foyer fiscal ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Le projet de loi en discussion prévoit de modifier cette exclusion, mais rien n’est voté à ce jour.
Les cumuls interdits : pour un même logement, on ne peut pas cumuler l’amortissement avec certains autres dispositifs. Dans le neuf, le Girardin social est incompatible ; dans l’ancien, sont aussi exclus les autres réductions d’impôt outre-mer relatives au logement, le Malraux, et les dispositifs Pinel, Duflot et Denormandie.

Ce que le régime réel change pour vous

Le régime réel n’a rien de dissuasif, mais il suppose de la rigueur. Vous déduisez vos charges réelles (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux déductibles) et, désormais, l’amortissement. Vous déclarez sur la déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044), et l’option pour l’amortissement s’exerce au moment de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement (ou de l’année d’acquisition si elle est postérieure), avec l’engagement de location annexé. Cette option est irrévocable pour le logement concerné. Les mécanismes de déclaration sont détaillés dans le guide sur la déclaration.

Quel intérêt selon votre profil ?

Sans promettre de résultat, trois repères logiques permettent de savoir si la simulation mérite d’être approfondie :

Vous avez déjà des revenus fonciers imposés. Un amortissement vient réduire un revenu foncier positif ; l’économie est d’autant plus sensible que votre tranche marginale est élevée, car l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers) s’appliquent au revenu net.
Vous n’avez pas encore de revenus fonciers. L’amortissement peut créer un déficit foncier. La part de ce déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt peut s’imputer sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le reste se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes.
Vous avez peu d’impôt à payer. Une déduction ne vaut que par l’impôt qu’elle évite : si votre tranche marginale est faible ou nulle, l’effet sera limité. C’est la grande différence de nature avec une réduction d’impôt.

Ces repères ne sont pas des conseils : ils aident à poser la bonne question. Le simulateur compare, avec votre tranche et votre financement, la même location avec et sans amortissement.

La checklist avant de s’engager

Le logement est-il dans un immeuble collectif ?
La date prévue de l’acte notarié (ou du dépôt du permis) tombe-t-elle avant le 31 décembre 2028 ?
Êtes-vous prêt à louer nu, en résidence principale du locataire, pendant 9 ans, à un loyer plafonné et à un locataire sous plafonds de ressources ?
Le marché locatif local supporte-t-il le loyer plafonné et trouve-t-on des locataires dans les plafonds de ressources ?
Avez-vous évalué l’effort d’épargne mensuel indépendamment de l’avantage fiscal ?
La structure d’achat (nom propre, SCI, indivision) est-elle compatible avec les conditions ?

Rappelons enfin que l’avantage fiscal ne doit jamais être la seule motivation d’un investissement. Un bien mal situé ou mal financé reste un mauvais investissement, quelle que soit la déduction. Pour mesurer les contreparties, consultez les avantages et les risques du dispositif.

Contenu informatif général, sans valeur de conseil fiscal, juridique ou en investissement. L'avantage fiscal ne doit jamais être la seule motivation d'un investissement : il dépend de conditions, de votre situation personnelle, et peut être remis en cause. Règles vérifiées à la date indiquée ci-dessus.