Les plafonds de loyers du niveau intermédiaire pour un bail conclu en 2026, charges non comprises et par mètre carré et par mois, sont de 19,71 € en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C. Ces montants doivent ensuite être ajustés par un coefficient lié à la surface du logement. Les plafonds de ressources du locataire s’apprécient sur son revenu fiscal de référence. Les niveaux social et très social suivent, eux, les barèmes du dispositif Loc’Avantages.
Pourquoi des plafonds ?
Le dispositif Jeanbrun est une aide fiscale en contrepartie d’une fonction sociale : proposer des logements à des loyers inférieurs aux loyers libres, à des locataires dont les ressources restent modérées. Les trois niveaux de loyer correspondent à trois intensités d’effort : plus le loyer est bas, plus l’amortissement est valorisé (taux plus élevé, plafond annuel de déduction relevé).
Les plafonds de loyers du niveau intermédiaire
Le niveau intermédiaire reprend les plafonds de l’ancien dispositif Pinel. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, en métropole :
| Zone | Plafond mensuel hors charges |
|---|---|
| A bis | 19,71 € / m² |
| A | 14,64 € / m² |
| B1 | 11,80 € / m² |
| B2 et C (sur agrément) | 10,26 € / m² |
En outre-mer, les plafonds vont de 12,21 €/m² (Guadeloupe, La Réunion, Mayotte, Guyane, Martinique, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon) à 14,46 €/m² (Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis-et-Futuna).
Comment lire ces chiffres
- Il s’agit de loyers hors charges, par mètre carré de surface (la surface retenue et le mode de calcul sont précisés par le BOFiP).
- Ces plafonds sont un point de départ. Le BOFiP prévoit l’application d’un coefficient multiplicateur qui dépend de la surface du logement ; consultez le commentaire du BOFiP pour la formule exacte avant de fixer le loyer.
- Les zones (A bis, A, B1, B2, C) sont celles du zonage de l’État appliqué à la commune du logement. La mention « sur agrément » pour les zones B2 et C figure dans les barèmes publiés : vérifiez les conditions applicables à votre commune avant d’acheter.
- Les plafonds sont révisés chaque année au 1er janvier selon l’indice de référence des loyers.
Un ordre de grandeur pour fixer les idées, avant coefficient de surface : pour 50 m² de surface retenue en zone B1, 11,80 € × 50 = 590 € par mois. Ce n’est pas un loyer recommandé, c’est la simple application du barème brut ; le loyer réel dépend du coefficient, du marché et des caractéristiques du bien.
Les plafonds de ressources du locataire (niveau intermédiaire)
Le locataire doit avoir des ressources inférieures à un plafond, apprécié sur le revenu fiscal de référence (RFR) à la date de signature du bail. Pour un bail de 2026, le RFR retenu est celui de l’année 2024. Barème métropolitain :
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zones B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Par personne à charge supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Ces plafonds sont ceux publiés au BOFiP pour les baux de 2026. Les plafonds des niveaux social et très social, plus bas, sont ceux du dispositif Loc’Avantages : l’Anah met à disposition un simulateur pour les calculer.
Les niveaux social et très social
Choisir un niveau social ou très social donne droit à un taux d’amortissement plus élevé (4,5 % ou 5,5 % dans le neuf ; 3,5 % ou 4 % dans l’ancien) et à un plafond de déduction relevé de 2 000 ou 4 000 €. Mais les loyers autorisés sont nettement inférieurs à ceux du niveau intermédiaire, et les locataires doivent avoir des ressources plus faibles. Avant de retenir ce niveau :
- comparez le loyer plafonné au loyer libre de votre secteur : l’écart est le coût réel de l’engagement ;
- vérifiez qu’un locataire éligible existe : plus le plafond de ressources est bas, plus le vivier est étroit ;
- mesurez votre trésorerie : un loyer social avec un crédit élevé accroît l’effort d’épargne.
Dans le simulateur, vous renseignez directement le loyer retenu : il n’invente aucun barème pour les niveaux social et très social et vous renvoie vers l’Anah pour les vérifier.
Les erreurs classiques
- Louer au-dessus du plafond parce que le marché le permet : la condition de loyer est une condition de l’avantage fiscal.
- Oublier l’actualisation annuelle des barèmes : c’est le barème de l’année du bail qui compte.
- Ne pas vérifier les ressources du locataire à la signature : conservez une copie de son avis d’imposition, qui sert de justificatif de plafond de ressources.
- Louer à un membre de la famille : le locataire ne doit pas être membre de votre foyer fiscal ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré (règle actuelle, que le projet de loi en cours propose de modifier, sans que rien ne soit voté).
- Appliquer le mauvais mode de calcul de surface : le BOFiP précise la surface retenue et le coefficient ; ne vous contentez pas d’un calcul à la louche.
En pratique : une méthode en quatre temps
- Identifier la zone de la commune du logement (zonage de l’État).
- Calculer le plafond brut : barème de la zone × surface retenue.
- Appliquer le coefficient de surface du BOFiP pour obtenir le plafond du bail.
- Comparer au marché : loyer plafonné contre loyer libre, avant de chiffrer l’avantage fiscal.
Cette comparaison est au cœur du simulateur Jeanbrun, qui permet de saisir un loyer plafonné et un loyer libre pour mesurer ce que l’amortissement doit compenser. Pour la suite — la durée de l’engagement et ses conséquences — voir le guide sur l’engagement de 9 ans.