À la revente, que devient l’amortissement ? En cas de cession, le prix d’acquisition du logement est diminué du montant des amortissements déduits. La plus-value imposable augmente d’autant : on « reprend » à la sortie une partie de ce qui a été déduit pendant la location. Le coût réel dépend de la durée de détention, des abattements applicables et du prix de vente.
Ce point est souvent présenté de façon rapide dans les documents commerciaux. Or il conditionne la valeur réelle de l’avantage, surtout pour un investisseur qui pense revendre avant une quinzaine d’années. Voici comment le mécanisme fonctionne.
Le principe : un prix d’acquisition « minoré »
Sans amortissement, la plus-value d’un logement locatif se calcule en comparant le prix de cession au prix d’acquisition (avec les ajustements prévus par la loi). Avec l’amortissement Jeanbrun, la loi précise que le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements déduits, selon la règle déjà appliquée aux biens meublés loués au régime réel.
En clair, si vous avez déduit 63 000 € d’amortissements sur neuf ans, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est inférieur de 63 000 €. À prix de vente identique, la plus-value brute est supérieure de 63 000 €.
Les taux et abattements de la plus-value immobilière
Pour un logement qui n’est pas la résidence principale du vendeur, service-public.gouv.fr indique :
- impôt sur le revenu : 19 % après abattements ;
- prélèvements sociaux : 17,2 % après abattements ;
- surtaxe de 2 % à 6 % lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € (calculée en général par le notaire).
Les abattements pour durée de détention sont les suivants :
| Durée de détention | Abattement annuel (impôt sur le revenu) | Abattement annuel (prélèvements sociaux) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,6 % |
| De la 23e à la 30e année | — (exonération dès 22 ans) | 9 % par an |
| Au-delà | Exonération après 22 ans | Exonération après 30 ans |
Un exemple chiffré complet
Il s’agit d’un cas d’école, simplifié (frais forfaitaires, travaux et autres éléments du calcul de la plus-value sont ignorés) : il illustre le mécanisme, pas un résultat à attendre.
- Un logement neuf est acheté 250 000 € hors frais, en loyer intermédiaire : base amortissable 200 000 €, taux 3,5 % → 7 000 € d’amortissement par an (sous le plafond de 8 000 €).
- Après 9 ans, les amortissements déduits atteignent 63 000 €.
- Le logement est revendu 270 000 €. Sans amortissement, la plus-value brute serait de 20 000 € ; avec amortissement, le prix d’acquisition retenu est de 250 000 − 63 000 = 187 000 €, donc une plus-value brute de 83 000 €.
- La plus-value supplémentaire due à l’amortissement est de 63 000 €. Après 9 ans de détention, l’abattement est de 4 années × 6 % = 24 % pour l’impôt sur le revenu et de 4 × 1,65 % = 6,6 % pour les prélèvements sociaux.
- Impôt sur le revenu supplémentaire : 63 000 × (1 − 0,24) × 19 % ≈ 9 100 €.
- Prélèvements sociaux supplémentaires : 63 000 × (1 − 0,066) × 17,2 % ≈ 10 100 €.
- Total : environ 19 200 €, auxquels peut s’ajouter la surtaxe : dans cet exemple, la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 € (83 000 × 0,76 ≈ 63 000 €).
Pour mettre ce chiffre en regard : un amortissement de 7 000 € par an économise, au plus, 7 000 × (tranche marginale + 17,2 %) chaque année, soit environ 3 300 € à 30 % de tranche marginale, si le revenu foncier est suffisant pour l’absorber. Sur neuf ans, cela donne un maximum théorique de l’ordre de 29 700 €. L’économie nette à la sortie, avant tout autre élément, est donc réduite d’une partie significative, sans être annulée : mais elle dépend fortement de votre tranche, de vos revenus fonciers réels et de la durée de détention.
L’effet de la durée de détention
Les abattements croissent avec le temps. Reprenons le même amortissement cumulé selon la date de revente (ordres de grandeur, mêmes hypothèses simplifiées, hors surtaxe) :
| Durée de détention | Amortissements déduits | Coût fiscal supplémentaire estimé à la revente |
|---|---|---|
| 9 ans | 63 000 € | environ 19 200 € |
| 15 ans | 105 000 € | environ 23 100 € |
| 22 ans | 154 000 € | environ 19 100 € (l’impôt sur le revenu est exonéré, il reste des prélèvements sociaux) |
| 30 ans | 200 000 € (cumul maximal atteint) | 0 € (exonération totale) |
Ces chiffres montrent que l’effet n’est pas linéaire : le montant d’amortissements à reprendre augmente avec le temps pendant que les abattements montent plus lentement, et seule l’exonération totale après 30 ans efface le coût, ce qui suppose de détenir le bien très longtemps. Le simulateur reprend ce calcul pour votre durée d’analyse.
Avant de vendre : les vérifications
- Respect de l’engagement : vendre avant la neuvième année est une rupture potentielle (exceptions).
- Total des amortissements déduits : reprenez vos déclarations de revenus fonciers année par année.
- Le notaire calcule la plus-value : transmettez-lui les montants d’amortissements déduits.
- Autres éléments : frais d’acquisition forfaitaires ou réels, travaux, éventuelle surtaxe.
Comparaison avec la location meublée
La réintégration des amortissements à la revente n’est pas propre à la location nue : pour les logements loués meublés au régime réel, les amortissements sont aussi pris en compte dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, d’après impots.gouv.fr. Les deux mécanismes se ressemblent donc sur ce point. Les différences entre location nue et meublée portent sur d’autres éléments (régime d’imposition, prélèvements, engagement, plafonds).
L’amortissement réduit l’impôt pendant la détention et augmente la plus-value à la sortie. Le résultat net dépend du prix de revente (qui peut être inférieur au prix d’achat), de la durée de détention, de la fiscalité en vigueur à la date de la vente et de votre situation. Aucun de ces éléments n’est garanti.