L’amortissement Jeanbrun se calcule ainsi : base amortissable × taux annuel, dans la limite d’un plafond de déduction par foyer fiscal. La base est égale à 80 % du prix d’acquisition net de frais (20 % sont retirés forfaitairement pour le terrain, qui ne s’amortit pas), majorée des travaux éligibles dans l’ancien. Le taux dépend de deux choix : neuf ou ancien, et niveau de loyer (intermédiaire, social, très social).
Étape 1 : la base amortissable
La loi fixe le terrain de façon forfaitaire : il est estimé à 20 % du prix d’acquisition et n’est jamais amortissable. La base est donc :
- dans le neuf : 80 % du prix d’acquisition hors frais ;
- dans l’ancien avec travaux : 80 % du prix d’acquisition hors frais, plus le montant des travaux éligibles. L’administration indique que les coûts de réhabilitation entrent dans le calcul de la base.
Le cumul des amortissements pratiqués sur un logement ne peut pas dépasser cette valeur « hors foncier » (80 % du prix, majoré des travaux dans l’ancien). C’est un plafond global, sans lien avec les 9 ans d’engagement.
Étape 2 : le taux annuel
| Type de bien | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Logement neuf | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien avec travaux | 3 % | 3,5 % | 4 % |
Le texte de la loi fixe d’abord le taux « intermédiaire » (3,5 % dans le neuf, 3 % dans l’ancien) puis le majore : un point de plus pour le social et deux points pour le très social dans le neuf ; 0,5 point et 1 point dans l’ancien. D’où les valeurs du tableau. Plus le loyer est bas, plus le taux est élevé : l’État compense en partie le sacrifice de loyer par un taux d’amortissement supérieur.
Étape 3 : le plafond de déduction annuel
La déduction est plafonnée par foyer fiscal et par an, tous logements amortis au titre du dispositif confondus (neuf et ancien additionnés) :
- 8 000 € dans le cas général ;
- 10 000 € si au moins 50 % des revenus bruts des logements amortis proviennent de locations sociales (plafond majoré de 2 000 €) ;
- 12 000 € si au moins 50 % proviennent de locations très sociales (plafond majoré de 4 000 €).
Quatre exemples chiffrés
Les exemples suivants sont des calculs pédagogiques appliquant les règles ci-dessus ; ils ne prévoient ni un loyer, ni un rendement, ni une économie d’impôt.
| Cas | Prix hors frais | Travaux | Base amortissable | Taux | Amortissement théorique | Déductible (plafond) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Neuf, loyer intermédiaire | 250 000 € | — | 200 000 € | 3,5 % | 7 000 € | 7 000 € |
| Neuf, loyer intermédiaire | 320 000 € | — | 256 000 € | 3,5 % | 8 960 € | 8 000 € |
| Neuf, loyer social | 250 000 € | — | 200 000 € | 4,5 % | 9 000 € | 9 000 € (plafond 10 000 €) |
| Ancien avec travaux, loyer intermédiaire | 150 000 € | 60 000 € | 180 000 € | 3 % | 5 400 € | 5 400 € |
Le deuxième cas illustre une limite fréquente : au-delà d’un certain prix, le plafond de 8 000 € bride l’avantage. Pour un loyer intermédiaire dans le neuf, le plafond est atteint dès que la base dépasse environ 228 600 €, soit un prix d’environ 285 700 €. Pour un acquéreur d’un bien plus cher, le surplus de prix ne produit pas d’amortissement déductible supplémentaire.
Dans le premier cas, l’amortissement de 7 000 € par an représente 63 000 € sur 9 ans. La base totale étant de 200 000 €, il faudrait environ 28,6 ans pour atteindre le cumul maximal : l’engagement de 9 ans n’épuise donc pas la base.
De l’amortissement à l’économie d’impôt
L’amortissement n’est pas un chèque : c’est une charge déductible. Son effet dépend de ce qu’il vient réduire.
Cas 1 : il réduit un revenu foncier positif. Si le logement dégage, avant amortissement, un résultat positif, l’amortissement le réduit d’autant. L’économie correspond alors au montant déduit multiplié par votre tranche marginale d’imposition plus 17,2 % de prélèvements sociaux (taux applicable aux revenus fonciers en location nue). Avec une tranche à 30 %, chaque euro d’amortissement évite au plus 0,472 € d’impôts et de prélèvements ; 7 000 € d’amortissement correspondent donc au plus à environ 3 300 € d’économie annuelle. C’est un maximum théorique, atteint seulement si le revenu foncier est suffisant.
Cas 2 : il crée un déficit foncier. Si les charges et l’amortissement dépassent les loyers, le déficit « hors intérêts d’emprunt » s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; l’excédent éventuel est reporté sur le revenu global pendant six ans si le revenu est insuffisant. La part provenant des intérêts d’emprunt, et tout ce qui excède 10 700 €, se déduisent seulement des revenus fonciers des dix années suivantes. Autrement dit, un crédit élevé ne produit pas d’économie sur le salaire : ses intérêts viennent d’abord éponger les loyers.
Cas 3 : la tranche marginale est nulle. L’amortissement ne réduit alors que les prélèvements sociaux sur les loyers.
L’avantage ne compte pas dans le plafonnement global des niches fiscales, ce qui le distingue d’une réduction d’impôt classique.
Quand commence l’amortissement ?
La période d’amortissement court à partir du premier jour du mois d’achèvement du logement (ou d’acquisition si elle est postérieure). Pour un logement acheté sur plan, c’est donc la date d’achèvement qui compte, pas celle de la signature. L’amortissement peut se poursuivre au-delà de l’engagement de 9 ans tant que le logement génère des revenus fonciers, jusqu’au cumul maximal.
Les erreurs de calcul les plus fréquentes
- Amortir sur le prix frais compris. La base est le prix net de frais, pas le coût total de l’opération.
- Oublier les 20 % de terrain. Ils sont retirés forfaitairement, quel que soit le bien.
- Ignorer le plafond. Sur un bien cher, le plafond annuel limite la déduction.
- Compter l’amortissement comme un gain de trésorerie. Il s’agit d’une déduction fiscale : il ne finance pas le crédit, il réduit l’impôt.
- Oublier la contrepartie à la revente. Les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour la plus-value (voir le guide sur la revente).
- Négliger la contrepartie de loyer. L’amortissement s’obtient en échange d’un loyer plafonné : comparez-le à un loyer libre.
Le simulateur Jeanbrun applique exactement ces règles à votre prix, votre loyer, votre tranche et votre financement, et compare le résultat à la même location sans amortissement. Le premier chiffre est gratuit ; le tableau annuel détaillé s’affiche contre vos coordonnées.
Rappelons que ces règles sont celles de la loi de finances pour 2026 à la date de vérification. Un projet de loi en cours d’examen au Parlement pourrait modifier certaines conditions du dispositif, notamment dans l’ancien (état d’avancement dans le guide sur la loi).