Déclarer le dispositif Jeanbrun, en résumé : (1) acheter dans la période éligible, (2) louer dans les douze mois, (3) opter pour l’amortissement dans la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement (ou d’acquisition si elle est postérieure), en joignant l’engagement de location, (4) déclarer chaque année les revenus fonciers au régime réel (déclaration 2044), amortissement compris. L’option est irrévocable pour le logement.
Étape 1 : choisir le régime réel
Les revenus fonciers se déclarent selon deux régimes. Le micro-foncier, automatique sous 15 000 € de loyers annuels, applique un abattement forfaitaire de 30 % et ne permet pas de déduire les charges. Le régime réel permet de déduire les charges réelles : c’est le seul compatible avec l’amortissement Jeanbrun. Choisir le régime réel est une option irrévocable pendant trois ans, et l’option pour l’amortissement est, elle, irrévocable pour le logement concerné.
Vous reportez alors vos loyers et charges sur la déclaration complémentaire des revenus fonciers (formulaire 2044), puis le résultat sur la déclaration d’ensemble des revenus (2042). Pour le positionnement exact des lignes propres à l’amortissement Jeanbrun, référez-vous à la notice de la déclaration de l’année concernée et à la fiche à jour de service-public.gouv.fr.
Étape 2 : exercer l’option
L’amortissement ne s’applique que si le contribuable l’a demandé. Selon service-public.gouv.fr :
- l’option est faite lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement (ou de l’année d’acquisition si elle est postérieure) ;
- l’engagement de location est joint à la déclaration ;
- l’option est irrévocable pour le logement concerné.
Pour un achat en VEFA livré en N, c’est donc la déclaration déposée au printemps N+1, portant sur les revenus de N, qui porte l’option. Ne la manquez pas : ne pas opter, c’est perdre l’amortissement pour ce logement.
Étape 3 : calculer le résultat foncier chaque année
Le résultat foncier se calcule ainsi :
loyers encaissés − charges déductibles (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, travaux déductibles) − intérêts d’emprunt − amortissement Jeanbrun.
Ce qui compte pour la suite, c’est de distinguer les intérêts d’emprunt du reste, car le déficit n’est pas traité de la même manière.
Exemple 1 : un résultat qui reste positif
Loyers annuels encaissés : 9 900 €. Charges (hors intérêts) : 1 800 €. Amortissement : 7 000 €. Pas de crédit. Résultat foncier : 9 900 − 1 800 − 7 000 = 1 100 €, imposable, au lieu de 8 100 € sans amortissement. L’amortissement a réduit la base imposable de 7 000 € : l’économie vaut 7 000 € × (tranche marginale + 17,2 %).
Exemple 2 : un crédit qui absorbe le résultat
Loyers 9 900 €, charges 1 800 €, amortissement 7 000 €, intérêts d’emprunt 6 000 €. Avant intérêts : 9 900 − 1 800 − 7 000 = 1 100 € (positif). Les intérêts (6 000 €) dépassent ce montant : le déficit de 4 900 € est dû aux intérêts. Il ne s’impute pas sur le revenu global ; il se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. L’impôt de l’année est nul sur ce logement, mais aucune économie sur vos autres revenus.
Sans amortissement, le résultat aurait été 9 900 − 1 800 − 6 000 = 2 100 €, imposable. La différence est de 2 100 €, soit une économie d’impôt de 2 100 € × (tranche + 17,2 %), et un report de déficit de 4 900 € utile les années suivantes.
Exemple 3 : déficit imputable sur le revenu global
Loyers 8 000 €, charges 2 000 €, amortissement 9 000 € (par exemple en loyer social dans le neuf), pas d’intérêts. Résultat : 8 000 − 2 000 − 9 000 = −3 000 €. Ce déficit est entièrement hors intérêts : il s’impute sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €). Économie : 3 000 € × votre tranche marginale (et non 17,2 % de prélèvements sociaux, qui ne s’appliquent qu’aux revenus fonciers positifs).
Ces exemples sont des calculs pédagogiques. Les montants réels dépendent de vos loyers, de vos charges et du plafond de déduction de 8 000 € (10 000 ou 12 000 € en social ou très social).
Les règles du déficit foncier à retenir
D’après service-public.gouv.fr et impots.gouv.fr :
- le déficit hors intérêts d’emprunt est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, automatiquement ;
- si le revenu global est insuffisant, l’excédent imputable peut être reporté sur le revenu global pendant six ans ;
- la part du déficit au-delà de 10 700 € et celle liée aux intérêts d’emprunt se déduisent des revenus fonciers des dix années suivantes ;
- pour certains travaux de rénovation énergétique (dépenses engagées au plus tard le 31 décembre 2027), la limite sur le revenu global peut être portée à 21 400 € ;
- l’imputation sur le revenu global est remise en cause si le logement cesse d’être loué dans les trois ans qui suivent l’année de la déduction (hors licenciement, invalidité, décès ou expropriation).
Prélèvements sociaux et plafonnement des niches
- Prélèvements sociaux : 17,2 % sur le revenu net foncier de la location nue (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %), après déduction des charges et de l’amortissement.
- Plafonnement global des niches fiscales : l’avantage Jeanbrun n’est pas pris en compte.
Les pièces à conserver
- l’acte d’acquisition (date de signature, prix, ventilation) ou l’attestation d’achèvement ;
- les justificatifs de travaux dans l’ancien (devis, factures, attestation de performance énergétique avant et après) ;
- l’engagement de location joint à la déclaration ;
- les baux, quittances, avis d’imposition des locataires (preuve du plafond de ressources) ;
- le calcul du plafond de loyer de chaque bail ;
- le tableau d’amortissement : base, taux, montant annuel et cumul.
Conserver ces documents longtemps est utile : à la revente, le notaire a besoin du montant cumulé des amortissements (guide sur la plus-value).
Se faire accompagner
La déclaration d’un dispositif nouveau comporte des subtilités de doctrine. Pour un premier investissement, il est raisonnable de faire valider l’option, le calcul de la base et la déclaration par un professionnel compétent en fiscalité, et d’utiliser le simulateur Jeanbrun pour comprendre l’effet attendu avant d’acheter, plutôt que de le découvrir à la première déclaration.