Jeanbrun ou Pinel : la différence de fond. Le Pinel accordait une réduction d’impôt calculée sur le prix du logement, étalée sur la durée de l’engagement. Le dispositif Jeanbrun accorde une déduction : un amortissement qui diminue le revenu foncier imposable chaque année. La première dépend de l’impôt que l’on doit payer ; la seconde dépend des loyers perçus et du déficit qu’elle peut créer. Le Pinel est fermé aux nouveaux investissements depuis le 1er janvier 2025 ; le Jeanbrun est ouvert aux acquisitions jusqu’au 31 décembre 2028.
Le comparatif en un tableau
| Critère | Pinel (fermé) | Jeanbrun (ouvert jusqu’au 31/12/2028) |
|---|---|---|
| Nature de l’avantage | Réduction d’impôt sur le revenu | Déduction d’un amortissement des revenus fonciers |
| Ouverture | Plus de souscription depuis le 1er janvier 2025 | Acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 |
| Biens visés | Logements neufs ou assimilés, selon les conditions de l’époque | Neuf, ou ancien avec travaux lourds, en immeuble collectif |
| Engagement de location | 6 ou 9 ans, prorogeable (12 ans au maximum) | 9 ans minimum |
| Loyers et ressources (niveau intermédiaire) | Plafonds Pinel | Mêmes plafonds que le Pinel |
| Niveaux de loyers | Un seul (intermédiaire) | Trois : intermédiaire, social, très social |
| Plafonnement global des niches | Dispositif fermé : non traité ici | L’avantage n’est pas pris en compte |
| Déficit imputable sur le revenu global | Non (réduction d’impôt) | Oui, dans la limite de 10 700 € par an pour la part hors intérêts |
| À la revente | Pas d’amortissement à réintégrer | Le prix d’acquisition est minoré des amortissements déduits |
| Régime d’imposition des loyers | Dispositif fermé : non traité ici | Régime réel obligatoire (micro-foncier exclu) |
Ce qui change concrètement pour l’investisseur
1. Une logique de base imposable plutôt que d’impôt
Avec une réduction d’impôt, l’État vous rend une fraction du prix du bien, quelles que soient vos recettes locatives, tant que vous avez de l’impôt à payer. Avec un amortissement, vous diminuez le revenu foncier imposable : l’économie dépend donc de vos loyers, de votre tranche marginale et des prélèvements sociaux (17,2 % sur les revenus fonciers). Plus votre tranche est élevée, plus une déduction vaut cher, alors qu’une réduction d’impôt est indépendante de la tranche mais limitée par l’impôt dû. C’est une différence logique de fonctionnement, non un classement de qualité.
2. Une comptabilité plus exigeante
Le Jeanbrun impose le régime réel (le micro-foncier est exclu pour les logements concernés), donc une vraie déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044) et le suivi des charges. L’option pour l’amortissement est irrévocable pour le logement concerné.
3. Un traitement différent à la revente
C’est le principal point de vigilance. Les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition retenu pour calculer la plus-value. Une réduction d’impôt n’a pas cet effet. Autrement dit, l’avantage annuel du Jeanbrun est partiellement « repris » à la revente, dans des proportions qui dépendent de la durée de détention, car les abattements pour durée de détention s’appliquent. Le calcul est détaillé dans le guide sur la revente.
4. Davantage de choix sur le loyer
Le Pinel ne connaissait qu’un seul niveau de loyer. Le Jeanbrun en propose trois ; plus le loyer est bas, plus le taux d’amortissement est élevé et plus le plafond de déduction annuel est relevé (de 8 000 à 10 000 ou 12 000 €). Les plafonds de loyers sociaux et très sociaux étant sensiblement plus bas que le niveau intermédiaire, ce choix doit être confronté au marché local (plafonds détaillés).
5. Des périmètres qui diffèrent
Le Pinel était assorti de plafonds d’investissement et de conditions de zone propres à son barème. Le Jeanbrun s’applique à des logements situés en France dans un immeuble collectif, et la zone intervient pour les plafonds de loyers. Ces points doivent être confirmés projet par projet.
Les autres dispositifs encore ouverts
Selon service-public.gouv.fr (vérifié en avril 2026), deux autres dispositifs de location nue restent ouverts jusqu’au 31 décembre 2027 :
- Denormandie : logement ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût total, réduction d’impôt, engagement de location de 6 ou 9 ans, critères de performance énergétique ;
- Loc’Avantages : logement récent ou ancien, avec ou sans travaux, réduction d’impôt variable selon le niveau de loyer, engagement de 6 ans, convention avec l’Anah.
Pour un même logement, l’amortissement Jeanbrun ne se cumule pas avec le Denormandie, ni avec le Pinel ou le Malraux dans l’ancien. Il faut choisir.
Et la location meublée (LMNP) ?
La location meublée n’est pas un concurrent du dispositif Jeanbrun au sens strict : c’est un autre régime (bénéfices industriels et commerciaux), avec ses propres règles d’amortissement. À noter qu’en meublé au régime réel, les amortissements sont eux aussi réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, selon impots.gouv.fr : sur ce point, la logique de revente est donc voisine. Les arbitrages entre location nue et location meublée dépendent du type de bien, de la durée de détention, des charges et de la fiscalité sociale ; ils sortent du périmètre de ce site.
Comment arbitrer sans se tromper
- Commencez par le bien et le marché, pas par la fiscalité : localisation, demande locative, loyer plafonné supportable, qualité de construction.
- Comparez à loyer réaliste : comparer un loyer plafonné et un loyer libre est le test le plus parlant.
- Chiffrez la sortie : calculez le coût fiscal possible de l’amortissement à la revente à l’horizon envisagé.
- Mesurez l’effort d’épargne hors avantage fiscal.
- Vérifiez l’état du droit : un projet de loi examiné au Parlement pourrait modifier des conditions du dispositif (état d’avancement).
Le simulateur met en regard, année par année, la même location avec amortissement Jeanbrun et sans dispositif, pour votre tranche et votre financement. Le Pinel n’étant plus souscrivable, la comparaison se fait avec une location au régime réel classique.