Jeanbrun neuf ou ancien : en bref. Les deux sont éligibles, à condition que le logement soit situé en France dans un immeuble collectif et acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le neuf ouvre droit à un amortissement de 3,5 % à 5,5 % par an ; l’ancien, de 3 % à 4 %, mais seulement s’il est accompagné de travaux lourds (au moins 30 % du prix d’acquisition) menant à une classe énergétique A ou B.
Le tableau comparatif
| Critère | Neuf | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Type de logement | Dans un immeuble d’habitation collectif | Dans un immeuble d’habitation collectif |
| Mode d’acquisition | Achat neuf, VEFA, ou construction par le contribuable | Achat d’un logement ancien suivi (ou précédé) de travaux |
| Période d’éligibilité | Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (acquisition ou dépôt de permis) | Du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 (acquisition) |
| Travaux | Sans objet | Travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, ou travaux d’amélioration ≥ 30 % du prix d’acquisition |
| Performance énergétique | Sans objet pour l’éligibilité | Réhabilitation lourde, classe A ou B |
| Taux (intermédiaire / social / très social) | 3,5 % / 4,5 % / 5,5 % | 3 % / 3,5 % / 4 % |
| Base amortissable | 80 % du prix hors frais | 80 % du prix hors frais + travaux |
| Monuments historiques / label Fondation du patrimoine | Sans objet | Exclus |
Le neuf : ce qui est couvert
L’alinéa « i » du texte (article 31 du CGI) s’applique aux logements :
- acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
- ou construits par le contribuable, auquel cas c’est le dépôt de la demande de permis de construire dans la période du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 qui compte.
Dans le neuf, la logique est simple : prix hors frais, 80 % amortissables, taux de 3,5 % en intermédiaire. L’engagement de louer commence dans les douze mois suivant l’achèvement du logement (ou son acquisition si elle est postérieure). Un point de vigilance propre à la VEFA : l’amortissement part du mois d’achèvement, et la mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent. Un retard de livraison ou de commercialisation locative pèse donc sur le calendrier fiscal.
L’ancien : des conditions plus lourdes
L’alinéa « j » vise l’acquisition de logements anciens situés dans un immeuble collectif, avec l’une ou l’autre de ces deux hypothèses :
- des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf (par exemple une transformation profonde) ;
- des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
Dans les deux cas, les travaux doivent constituer une réhabilitation lourde et conduire à une classe énergétique A ou B (des critères spécifiques existent en outre-mer et à Mayotte). Le logement ne doit pas avoir été utilisé ni occupé, à quelque titre que ce soit, depuis l’achèvement des travaux. Enfin, sont exclus les immeubles classés ou inscrits aux monuments historiques et ceux labellisés par la Fondation du patrimoine.
Les travaux entrent dans la base amortissable : on additionne 80 % du prix hors frais et le montant des travaux éligibles. Exemple de calcul pédagogique : un logement à 150 000 € avec 60 000 € de travaux (soit 40 % du prix, au-dessus du seuil) a une base de 120 000 + 60 000 = 180 000 €, soit 5 400 € d’amortissement annuel en loyer intermédiaire (3 %).
Les points qui font échouer un projet dans l’ancien
- Le seuil de 30 % n’est pas atteint : des travaux sous-estimés dans le devis, ou des dépenses qui ne sont pas des travaux éligibles au sens de la doctrine fiscale, ramènent le total sous le seuil.
- Le classement énergétique A ou B n’est pas atteint après travaux : un diagnostic de performance énergétique « avant » et « après », réalisé par un professionnel indépendant, est la pièce de référence.
- Le calendrier : l’acquisition doit se situer dans la fenêtre, mais les travaux, eux, se déroulent après ; la mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
- L’occupation entre l’achèvement et la location : le logement ne doit pas avoir été utilisé ou occupé.
- Le cumul avec d’autres aides : le Malraux, le Denormandie ou le Pinel ne se cumulent pas avec l’amortissement sur le même logement.
Neuf ou ancien : comment choisir ?
Il n’existe pas de bonne réponse générale. Voici les questions utiles, sans que l’une des options soit préférable en soi :
- Le taux est-il décisif ? Le taux du neuf est plus élevé de 0,5 point, mais la base de l’ancien est majorée des travaux : comparez les montants d’amortissement annuels, pas seulement les pourcentages, en tenant compte du plafond de 8 000 € par foyer.
- Quel est le risque de chantier ? Dans l’ancien, les dépassements de budget ou de délai ont un coût direct ; dans le neuf sur plan, le risque est surtout celui du retard de livraison.
- Où se trouve le bien ? Le dispositif s’applique partout en France ; la zone détermine seulement les plafonds de loyers. La demande locative locale compte davantage que la fiscalité.
- Quel financement ? Les travaux se financent souvent différemment du prix d’achat : testez les mensualités et la trésorerie avant l’avantage fiscal.
- Quelle revente ? Les amortissements déduits diminuent le prix d’acquisition servant au calcul de la plus-value : l’effet est le même dans le neuf et dans l’ancien.
Ce qui pourrait changer : le projet de loi en discussion
Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et en cours d’examen à l’Assemblée nationale, propose d’assouplir les conditions de l’ancien. La version votée par le Sénat remplace la quotité de travaux par un critère de performance énergétique (classe D au moins, ou E pour un logement classé G au départ), vise aussi les locaux non destinés à l’habitation qui sont transformés en logements, et supprime l’exclusion de certaines locations à des proches. La presse spécialisée rapporte qu’en commission, à l’Assemblée, un seuil de travaux de 20 % a été rétabli.
Ces évolutions ne sont pas en vigueur. Le texte adopté par le Sénat prévoit lui-même que, dans certains cas, la rédaction en vigueur à la date d’acquisition reste applicable : lisez attentivement les dispositions d’application du texte final avant de bâtir un projet sur un assouplissement qui n’est pas encore voté.
Pour situer précisément le calendrier du texte, consultez le guide sur la loi Jeanbrun. Pour chiffrer un projet dans le neuf ou dans l’ancien, le simulateur propose les deux cas, avec les travaux saisis séparément et un rappel des seuils à vérifier.