L’engagement de location du dispositif Jeanbrun, en une phrase : le bailleur s’engage à louer le logement nu, comme résidence principale du locataire, de manière effective et continue pendant au moins neuf ans, à partir d’une mise en location intervenue dans les douze mois suivant l’achèvement du logement (ou son acquisition si elle est postérieure), en respectant les plafonds de loyers et en choisissant un locataire respectant les plafonds de ressources à la signature du bail.
Les obligations, une par une
1. Louer nu
Le logement doit être loué non meublé. La location meublée relève d’un autre régime fiscal (bénéfices industriels et commerciaux) et n’ouvre pas droit à ce dispositif. Le projet de loi en discussion précise d’ailleurs la rédaction : « louer le logement nu à titre de résidence principale ».
2. En résidence principale du locataire
Le locataire doit y établir sa résidence principale. Une location saisonnière ou un usage en résidence secondaire par le locataire ne correspondent pas à l’engagement. En pratique, conservez le bail, les quittances et, si possible, un justificatif de domicile du locataire.
3. Pendant au moins neuf ans, sans interruption
La loi exige une location « effective et continue » pendant la durée de l’engagement. La gestion des périodes de vacance entre deux locataires relève de la doctrine de l’administration fiscale ; interrogez-la ou un professionnel avant tout projet comportant un risque de vacance prolongée.
4. Dans les douze mois
La première mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l’achèvement de l’immeuble, ou suivant son acquisition si elle est postérieure. Pour un achat sur plan, un retard de livraison ou de mise en location peut donc poser problème : prévoyez une marge dans le calendrier.
5. À un locataire éligible
- Le locataire n’est pas membre de votre foyer fiscal ;
- ni parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus ;
- ses ressources ne dépassent pas les plafonds du niveau de loyer choisi, appréciées à la date de conclusion du bail.
6. À un loyer plafonné
Le loyer doit respecter le plafond correspondant au niveau choisi (intermédiaire, social, très social) et à la zone du logement. Les barèmes sont détaillés dans le guide des plafonds.
7. En attachant l’engagement à la déclaration
L’option pour l’amortissement s’exerce lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement (ou d’acquisition si elle est postérieure). L’engagement de location y est joint. Cette option est irrévocable pour le logement concerné (procédure de déclaration).
Que se passe-t-il en cas de rupture ?
Si l’une des conditions n’est pas respectée (durée de location, plafond de loyer, plafond de ressources, etc.), l’avantage est remis en cause. Le mécanisme prévu par la loi est le suivant :
- le revenu net foncier de l’année de la rupture est majoré du montant des amortissements déduits ;
- cette majoration est divisée par le nombre d’années d’amortissement, puis le résultat est ajouté au revenu global de l’année de la rupture.
C’est, de façon générale, un rattrapage fiscal : l’économie réalisée les années précédentes est reprise. L’effet pratique dépend de l’ampleur des amortissements déjà déduits, de votre tranche d’imposition et de l’étalement. Il peut être lourd après plusieurs années de déduction.
Le risque principal d’un dispositif à engagement est de se retrouver, au bout de quelques années, dans une situation où le respect de l’engagement n’est plus tenable : perte d’emploi, changement de projet de vie, besoin de vendre, difficulté à trouver un locataire dans les plafonds. L’avantage fiscal ne doit jamais être la seule raison d’un investissement : un projet qui n’a de sens que tant que la déduction est maintenue est fragile.
Les exceptions prévues par la loi
La majoration des revenus ne s’applique pas lorsque la rupture résulte :
- de l’invalidité du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune, lorsqu’elle correspond à la 2e ou à la 3e catégorie prévues au Code de la sécurité sociale ;
- du licenciement du contribuable ou de l’un des époux ;
- du décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune.
En cas de décès d’un époux, le conjoint survivant peut en outre reprendre l’avantage pour la période restant à courir. La revente du logement avant le terme n’apparaît pas parmi les exceptions que nous avons relevées dans les textes : si une vente est envisageable avant neuf ans, faites confirmer la position de l’administration avant de signer.
Après les neuf ans
Au terme de l’engagement, vous n’êtes plus tenu de respecter les plafonds de loyers et de ressources. Deux choses restent à savoir :
- l’amortissement peut se poursuivre au-delà des neuf ans, tant que le logement produit des revenus fonciers, dans la limite du cumul maximal (80 % du prix, majoré des travaux dans l’ancien) ;
- à la revente, les amortissements déduits viennent diminuer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value (détail).
Check-list du bailleur pendant l’engagement
- Un bail nu, à titre de résidence principale, conforme à la réglementation des baux d’habitation.
- Le dossier du locataire : pièce d’identité, avis d’imposition (revenu fiscal de référence), justificatifs de ressources.
- Le calcul du plafond de loyer de l’année du bail, daté et conservé.
- La mise en location dans les douze mois et l’enchaînement des baux sans rupture prolongée.
- Un échéancier de revalorisation du loyer qui reste sous le plafond de l’année.
- Les documents d’option et les déclarations de revenus fonciers de chaque année.
Cet engagement est la contrepartie de l’amortissement. Pour savoir ce qu’il vaut dans votre cas, le simulateur Jeanbrun compare la même location avec et sans dispositif, loyers plafonnés et loyers libres.