La loi Jeanbrun, en une phrase : c’est un mécanisme fiscal, inscrit dans la loi de finances pour 2026, qui autorise un propriétaire bailleur à amortir une partie de la valeur d’un logement loué nu (neuf, ou ancien avec travaux lourds) et à déduire cet amortissement de ses revenus fonciers, à condition de s’engager à le louer pendant au moins neuf ans à un loyer plafonné et à des locataires sous plafonds de ressources.
Cette définition est volontairement sobre. Autour du nom « loi Jeanbrun » circulent beaucoup d’approximations : on lit parfois qu’il s’agirait d’une loi autonome, d’un « statut » juridique du propriétaire ou d’un nouveau Pinel. Aucune de ces formules n’est exacte. Ce guide reprend le texte, ses dates et l’état d’avancement du Parlement au 10 novembre 2026.
D’où vient le nom « Jeanbrun » ?
Le dispositif porte le nom du ministre chargé de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, qui en a porté le projet. Dans les documents officiels, il apparaît plutôt sous l’intitulé « Relance logement » : c’est le titre retenu par service-public.gouv.fr pour sa fiche « Investissement locatif Relance logement - Jeanbrun (déduction des revenus fonciers) ». Dans la presse et chez les professionnels, on parle aussi de « statut du bailleur privé », une expression que nous détaillons dans le guide dédié au statut du bailleur privé.
La base légale : l’article 47 de la loi de finances pour 2026
Le dispositif a été créé par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026 et publiée au Journal officiel du 20 février 2026. Cet article insère deux nouveaux alinéas, i et j, au 1° du I de l’article 31 du Code général des impôts (CGI), c’est-à-dire dans la liste des charges déductibles des revenus fonciers :
- l’alinéa i concerne les logements neufs (acquis neufs, en état futur d’achèvement, ou construits par le contribuable) ;
- l’alinéa j concerne les logements anciens qui font l’objet de travaux importants.
La conséquence est essentielle pour comprendre la nature du dispositif : il ne s’agit ni d’une réduction d’impôt ni d’un crédit d’impôt, mais d’une déduction du revenu foncier imposable. C’est l’amortissement, calculé selon un taux annuel appliqué à une base, qui vient réduire le résultat de la location. Pour le calcul pas à pas, voir le guide sur l’amortissement Jeanbrun.
Le calendrier à retenir
| Étape | Date | Remarque |
|---|---|---|
| Promulgation de la loi de finances pour 2026 | 19 février 2026 | Loi n° 2026-103 |
| Publication au Journal officiel | 20 février 2026 | Le dispositif s’applique à partir du lendemain |
| Début de la période éligible | 21 février 2026 | Acquisition, ou dépôt d’un permis de construire dans le neuf |
| Fin de la période éligible | 31 décembre 2028 | Date limite d’acquisition ou de dépôt du permis |
| Engagement de location | 9 ans minimum | Location nue, résidence principale du locataire |
Un point pratique important : la date retenue pour l’acquisition est celle de la signature de l’acte notarié, et non celle de la réservation. Pour un achat sur plan, c’est donc la date de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement qui compte. Un investisseur qui réserve fin 2028 mais signe en 2029 sortirait de la période éligible : il faut en tenir compte dans le calendrier de tout projet.
Qui est concerné, et pour quels logements ?
Le dispositif s’adresse aux contribuables dont les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers et qui choisissent le régime réel. Il vise des logements situés en France (métropole et départements d’outre-mer) dans un bâtiment d’habitation collectif. Les détails se trouvent dans deux guides distincts, pour ne pas les répéter ici :
- qui peut en bénéficier (personnes physiques, sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, exclusions) ;
- neuf ou ancien (conditions de travaux et de performance énergétique dans l’ancien).
Et le Pinel dans tout cela ?
Le dispositif Pinel n’est plus ouvert aux nouvelles souscriptions depuis le 1er janvier 2025. Le dispositif Jeanbrun est souvent présenté comme son successeur, mais il fonctionne autrement : le Pinel accordait une réduction d’impôt, tandis que l’amortissement Jeanbrun réduit la base imposable des loyers. Les plafonds de loyers du niveau « intermédiaire » reprennent d’ailleurs ceux du Pinel. La comparaison complète, avec ses limites, est dans Jeanbrun ou Pinel.
Le projet de loi « relance et décentralisation du logement » : ce qui est en discussion
Un projet de loi distinct, visant la relance et la décentralisation du logement, est examiné par le Parlement. À la date de rédaction (10 novembre 2026) :
- il a été déposé au Sénat le 25 juin 2026, avec engagement de la procédure accélérée ;
- le Sénat l’a adopté en première lecture le 8 juillet 2026 ;
- il est ensuite arrivé à l’Assemblée nationale (texte n° 3058) ; la commission des affaires économiques a examiné le texte et publié son rapport le 23 septembre 2026 ;
- la séance publique à l’Assemblée nationale est prévue à partir du 16 novembre 2026.
Ce texte contient des modifications du dispositif Jeanbrun. Dans la version adoptée par le Sénat (article 4), on trouve notamment le remplacement de la condition de quotité de travaux dans l’ancien par un critère de performance énergétique (classe D au moins), l’ouverture aux locaux transformés en logements, la suppression de l’exclusion des locations à des proches, et des dispositions sur l’investissement via une société civile de placement immobilier. D’après la presse spécialisée, la commission de l’Assemblée a, de son côté, rétabli un seuil de travaux de 20 %. Ces points ne sont pas définitifs : le texte doit encore être voté dans les deux assemblées, puis promulgué.
Tant que le projet de loi n’est pas adopté définitivement et publié au Journal officiel, seules les règles de la loi de finances pour 2026 s’appliquent. La fiche de service-public.gouv.fr indique d’ailleurs qu’elle sera mise à jour après l’adoption. Un investisseur qui compterait sur un assouplissement non encore voté prendrait un risque : mieux vaut construire un projet qui tient avec les règles actuelles.
Ce que la loi ne dit pas (et que l’on entend pourtant)
- Elle ne garantit aucun rendement. Le dispositif réduit l’impôt sur les loyers sous conditions ; il ne dit rien de la valeur du bien, de la vacance locative ou du coût du crédit.
- Elle n’est pas cumulable avec n’importe quel autre avantage pour un même logement : le Pinel, le Denormandie, le Malraux ou certains dispositifs outre-mer sont notamment exclus. Le détail figure dans l’article consacré aux avantages et aux risques.
- Elle n’est pas réservée aux hauts revenus. Le plafond de déduction (8 000 € par an et par foyer fiscal dans le cas général) est le même pour tous ; ce qui change, c’est la valeur de la déduction selon votre tranche d’imposition et vos revenus fonciers.
- Elle est limitée dans le temps pour les nouvelles acquisitions : après le 31 décembre 2028, sauf prolongation, plus aucun nouveau bien n’est éligible.
Comment vérifier l’état du droit avant d’agir
Les règles fiscales évoluent, parfois en cours d’année. Avant de signer, quatre vérifications simples :
- relire la fiche à jour de service-public.gouv.fr sur le dispositif et sa date de vérification ;
- consulter le texte consolidé de l’article 31 du CGI sur Légifrance ;
- regarder l’avancement du projet de loi sur le site de l’Assemblée nationale ou du Sénat ;
- faire valider votre situation (revenus, structure d’achat, calendrier) par un professionnel habilité à conseiller en fiscalité ou en patrimoine.
Pour passer des principes aux chiffres, le simulateur Jeanbrun calcule l’amortissement et l’économie d’impôt dans vos hypothèses, avec la comparaison à une location sans dispositif.